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项目资金流量大

来源:网络整理 编辑:管理员 时间:2020-11-11

2017年11月17日,中国人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局五部委联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(征求意见稿),其中第二十一条提出要“消除多层嵌套和通道”。对多年来以通道业务为主的信托行业而言,急需加快业务转型升级的步伐,摆脱对通道业务的依赖,加强主动管理能力,大力拓展主动管理业务。


房地产业务在信托公司业务总量中占有较大比重,也是大部分信托公司利润的主要来源,对信托公司的发展具有重要作用。随着近年来国家对房地产市场进行持续调控,房地产信托业务的风险开始逐渐显现。在资管新规即将出台、“去通道”不可逆转的行业背景下,就房地产信托业务而言,信托公司尤其要做好主动管理,提高风险管理能力。


信托业主动管理及现状


2017年4月,银监会下发的《信托业务监管分类说明(试行)》对主动管理型信托的定义为:信托公司具有全部或部分的信托财产运用裁量权,对信托财产进行管理和处分的信托。一般情况下,信托公司的“通道业务”都属于被动管理型信托,其他业务则基本属于主动管理型信托。


主动管理能力是信托公司培育核心竞争力的一个重要方面。信托公司加强主动管理,是基于《信托公司集合资金信托计划管理办法》第四条要求:信托公司管理、运用信托计划财产,应当恪尽职守,履行诚实信用、谨慎勤勉的义务,为受益人的最大利益服务。可见,主动管理是信托公司作为受托人勤勉尽责的具体体现。从国内信托业实践来看,信托公司如果不具备主动管理能力,就会沦为其他金融机构的附庸,业务上表现为通道业务多、讨价还价能力弱、报酬低,无法形成稳定的盈利模式。


主动管理能力也是信托公司风险管理能力的一种体现,如果信托公司主动管理能力不强,就不能对信托项目进行有效掌控,从而有效降低项目运营过程中的风险。尤其对于房地产信托项目,信托公司更要加强主动管理,面对国家调控和市场变化对房地产业造成的影响,积极采取合理有效措施,使项目始终处于公司的可控范围之内,一旦出现风险能够及时应对。

根据中国信托业协会的统计,(胃病要检查什么),截至2017年二季度末,我国信托资产已达23.14万亿元。按资金来源划分,集合资金信托规模8.52万亿元,占比36.82%,单一资金信托规模11.11万亿元,占比48%,管理财产信托规模3.51万亿元,占比15.18%;按功能划分,事务管理类为12.48万亿元,占比53.92%,融资类为4.49万亿元,占比19.4%,投资类为6.17万亿元,占比26.68%。


从资金来源进行分析,单一资金信托和管理财产信托基本都可以归类到被动管理信托,集合资金信托则基本为主动管理信托。房地产信托业务中的主动管理信托和被动管理信托各自所占比例的具体数据较难获取,但其与总体信托业务的主被动比例应大致相当。


融资性房地产信托如何加强主动管理


融资性房地产信托主要有两种情况:一是直接以债权方式进行融资,二是以“明股实债”方式进行融资。在融资性房地产信托项目中,信托公司只是房地产项目的债权人,意味着其主动管理要从债权人角度出发,做好对项目的尽职调查、监控项目的资金流向、掌控项目的运行情况等。


对项目的尽职调查


从尽职调查的对象,可以将房地产信托项目的尽职调查分为对项目本身的尽职调查和对房地产开发商的尽职调查。


尽职调查的内容包括:房地产信托项目情况。主要包括项目位置、相关规划指标、相关土地情况、开发计划安排等。项目公司情况。由于我国税收制度特点及其他原因,房地产信托项目通常会在项目所在地单独成立项目公司,以进行项目开发。对项目公司的尽职调查主要包括法人治理、资本金、管理团队、债权债务等。区域房地产市场情况。房地产信托项目能否成功与区域房地产市场情况关系密切,(早期胃癌能活多久),需要认真对待,摸清区域房地产市场真实情况。开发商情况。除项目本身外,开发商的综合实力对信托公司安全收回房地产信托项目的资金本息也非常重要。其尽职调查主要包括企业规模、财务状况、开发资质、过往业绩等。项目的融资、抵押及担保情况。有些房地产信托项目,信托公司并非在项目公司设立之前进入,而是在项目实施过程中介入,因而需要对项目的融资、抵押及担保情况进行尽职调查,以规避项目或有债务风险。


监控项目的资金流向


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