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现将评估报告摘要如下:评估目的:据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大楼评估工作》的申请批复

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600739 : 辽宁成大拟转让部分资产项目评估报告   

现将评估报告摘要如下:评估目的:据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大楼评估工作》的申请批复

查看PDF原文 公告日期:2014-07-01 北京中企华资产评估有 二O四年五用二十六 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 目 录 注册资产评估师声明,¨¨¨¨¨¨¨····¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨ " 评估报告摘要.¨¨¨¨¨¨¨········¨¨·2 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目,¨¨¨¨¨¨¨¨¨¨3 评估报告正文,¨¨¨¨¨¨¨····¨¨¨¨¨¨3 一、 委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者3 二、 评估目的¨¨¨¨¨4 三、评估对象和评估范围¨¨¨4 四、价值类型及其定义¨¨¨¨¨¨5 五、 评估基准日¨¨¨¨¨¨5 六、评估依据¨¨¨¨¨¨¨¨¨5 七、 评估方法¨¨7 八、 评估程序实施过程和情况¨¨¨8 九、评估假设¨¨¨¨10 十、评估结论¨¨¨¨10 十一、特别事项说明¨¨¨¨¨川1 十二、评估报告使用限制说明¨¨¨凵1 十三、评估报告日川 评估报告附件,¨¨¨¨¨¨¨¨¨⒓ 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 注册资产评估师声明 一、 我们在执行本资产评估业务中,循相关法律法规和资产 评估准则,守独立、客观和公正的原则;据我们在执业过程中收 集的资料,估报告陈述的内容是客观的,对评估结论合理性承担 相应的法律责任。 二、 评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并 经其签章确认;提供资料的真实性、合法性、完整性,当使用评 估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关 系;相关当事方没有现存或者预期的利益关系,相关当事方不存 在偏见。 四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场 调查;们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的 关注,评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,对 已经发现的问题进行了如实披露,已提请委托方及相关当事方完善 产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中 假设和限定条件的限制,估报告使用者应当充分考虑评估报告中载 明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京中企华资产评估有lF【责任公rl 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 评估报告摘要 重要提示 本摘要内容摘自评估报告正文,了解本评估项目的详 细情况和合理理解评估结论,认真阅读评估报告正文。 北京中企华资产评估有限责任公司接受辽宁成大股份有限公司 的委托,据有关法律、法规和资产评估准则,循独立、客观、 公正的原则,照必要的评估程序,委托评估的拟转让的房屋建 ¨ 筑物和无形资产土地使用权在评估基准口的市场价值进行了评估。 现将评估报告摘要如下: 评估目的:据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于 开展纺织大楼评估工作》的申请批复,宁成大股份有限公司拟转让 部 - 分房屋建筑物和无形资产地使用权,此需对该部分拟转让的 资产进行评估,上述经济行为提供价值参考依据。 评估对象:宁成大股份有限公司拟转让的部分资产。 评估范围:宁成大股份有限公司拟转让的部分资产。在评估基 准日(20144⒃日 )估范围内的具体资产为菅业楼及与其对应的 土地使用权等。 gO日 评估基准日:20144 价值类型:场价值 评估方法:场法 评估结论:估基准日,托评估的资产账面价值为170θ3 元,估价值为θ070,"元,值额为439344万元,值率为 26204%。 本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据, 评估结论的使用有效期限自评估基准日⒛14年4⒛日起一年有效。 评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条 件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目 评估报眚正文 辽宁咸大股份有限公司: 北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,据有 关法律、法规和资产评估准则,循独立、客观、公正的原则,用 市场法,照必要的评估程序,辽宁成大股份有限公司拟转让的房 ˉ gO日 屋建筑物及无形资产土地使用权,⒛14年4 的市场价值进 行了评估。现将资产评估情况报告如下。 、 一委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告 使用者 本次评估的委托方、产权持有单位均为辽宁成大股份有限公司。 ( ) 委托方和产权持有单位简介 企业名称: ( 宁成大股份有限公司下简称: ") 辽宁成大 法定住所:连市中山区人民路71号 经菅场所:连市中山区人民路71号 法定代表人:书志 注册资本:"θ4701元 企业性质:份有限公司(市) 主要经菅范围: 自菅和代理货物及技术进出口(家禁止的不得经菅,制的品 “ ” 种办理许可证后方可经菅),经营进料加工和三来一补业务,展对 销贸易和口转贸易,包本行业境外工程和境内国际招标工程,述 境外工程所需的设备、材料出口;外派遣本行业工程、生产及服务 行业的劳务人员,副产品收购(食除外),化肥连锁经营,草药 种植,屋租赁,储服务,炭批发经菅(效期限制⒛14年7 25日 ) 辽宁成大股份有限公司是在改组具有佃多年经菅历史的国有外 贸专业公司辽宁省针棉毛织品进出口公司的基础上成立的股份有限 北京中企华资产评估有限贵任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 公司。公司于193年θ月经辽宁省经济体制改革委员会辽体改发 !19到 文批准以定向募集方式设立,辽宁省工商行政管理局 "47 注册登记,得210000004m553号企业法人营业执照。 佃阢年8θ日,司经中国证监会批准首次向社会公众发行 人民币普通股12,000氵000,于同年819日在上海证券交易所挂 牌上市交易。经公开发行、送转配股及股票期权行权后,止⒛14 年4⒛日公司注册资本为1,ge4im9!81元。 ( ) 业务约定书约定的其他评估报告使用者 业务约定书没有约定其他评估报告使用者。本评估报告仅供委托 方、产权持有单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用, 不得被其他任何第三方使用或依赖。 二、评估目的 根据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大 楼评估工作》的申请批复,宁成大股份有限公司拟转让部分房屋建 一 筑物和无形资产土地使用权,此需对该部分拟转让的资产进行评 估,上述经济行为提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 ( )估对象 根据本次的评估目的,估对象是辽宁成大股份有限公司所拥有 ˉ 的部分资产,括房屋建筑物和无形资产土地使用权等。 ( )估范围 评估范围是辽宁成大股份有限公司所拥有的部分资产。评估基准 日, - 估范围内的资产包括房屋建筑物、无形资产地使用权等, 总资产账面值为侣弼,3元,体情况如下: 账面原账面净 项 目 土地证号 房产证号 面积 值(元)值(元) 大房权证中单字 房屋建筑物大国用⒓001)字笫010号 72θθ3 3453‘9 127384 第ηθθ50亻姘7 土地使用权大国用⒓001)字第04⑴4 θ14 4027 北京中企华资产评估有限贵任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 账面原账面净 项 目 ⊥地证号 房产证号 面积 值(元)值(元) 资产合计 345319 1G7G3 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范 围一致。 四、价值类型及其定义 根据评估目的,定评估对象的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方,各自理性行事且未受任何 强迫的情况下,估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计 数额。 五、评估基准日 gO日 评估基准日是2014年4 。 评估基准日由委托方确定。 六、评估依据 ( )济行为依据 1.辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大 一 楼评估工作》的申请批复。 ( )律法规依据 一 1 《中华人 ( 民共和国公司法》05年10月″日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十八次会议通过λ 一 2.《中华人民共和国证券法》00510月″日⒓ 第十届全国人 民代表大会常务委员会第十八次会议通过 一 ); 3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(20078⒃日第 一 十届全国人民代表大会常务委员会二第十九次会议通过); 4.《中华人民共和国土地管理法》(20048⒛日第十届全 一 国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过); 北京中企华资产评估有限责任公司 5 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 5.《 ( 中华人民共和国企业国有资产法》08年10月⒛日第十 一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过); θ.企业国有资产监督管理暂行条r9l(务院令第″8); 7.《企业国有产权转让管理暂行办法》(务院国有资产监督管 理委员会、财政部令第3); 8.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(资发产权 200【)30号); 9.《国 ( 有资产评估管理办法》务院令第θ1); ( 10. 《关于印发有 ) 资产评估管理办法施行细则通知》( 资办发θsC号H纠); 0l. 《企业 ( 国有资产评估管理暂行办法》务院国有资产监督 管理委员会令第 λ "2号 12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》 ( 资委产权00创274田 ); 侣. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》 ( 资产权00钊M1号⒓ ); 14. 《企业会计准则一基本准则》(政部令笫m); 佰. 《城镇土地估价规程》(GB侣⒃8-2001λ 1. 《城镇土地分等定级规程》18⒃72001);lGB 17. 《房地产估价规范》50211θlGB ) ( )估准则依据 1 《资产评估准则一基本准则》(企00刭20号⒓ λ 2 《资产评估职业道德准则一基本准则》(企00叫⒛⒓ 号λ 3,《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(协 00gl18号 ⒓ ); 4,《资产评估准则一评估程序》(评协 18θ PO0 号λ 5 《 ( 资产评估准则一工作底稿》评协00刀18θ⒓ 号); θ 《 — 资产评 ( 估准则不动产》评协00刀⒓侣θ号λ 7 《资产评估价值类型指导意见》(评协00刊lgθ⒓ 号); 8 《资产评 ( 估准则一无形资产》评协00创217⒓ λ 9 《评估机构业务质量控制指南》(评协01叫214⒓ ); 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 10《 ( 资产评估准则一评估报告》评协01130号田 ); 们 《资产评估准则一业务约定书》(评协01130号⒓ λ ˉ 12《资产评估职业道德准则一独立性X评协01纠⒉8⒓ λ 侣 《 ( 企业国有资产评估报告指南》评协01130号)⒓ ( )属依据 1.国有资产产权登记证; 2.国有土地使用证; 3.房屋所有权证; 4.其他有关产权证明。 ( )价依据 1.市场调查的信|; 2.企业提供的相关入账凭证等资料; 3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信丨息资料; 4.与此次资产评估有关的其他资料。 ( )他参考资料 1,产权持有单位提供的资产清单和评估申报表; 2 北京中企华资产评估有限责任公司信息库。 七、评估方法 根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件, 以及三种评估基本方法的适用条件,次评估选用的评估方法为市场 法。选择理由如下: 本次评估的房屋建筑物及土地使用权资产,建造年代久远, 料费、人工费变化较大,之相关的工程量和其他参数难以获取, 不易采用成本法。 本次评估的房屋建筑物,为年收益存在不确性,未来收益无 法预测,不采用收益法; 由于当地的资本市场与标的资产类似或相近的可比资产市场比 较活跃,取类似资产的交易案例比较容易,本次采用市场法评估。 本次评估的思路是对菅业楼采取按区域、楼层分别测算的方法进行评 估。 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 选择符合条件的参照物,行交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素修正。计算公式为: 〓 × 待估房地产价格参照物交易价格正常交易情况照物交易情 ` x 况 x 估房地产区域因素值照物房地产区域因素值估房地产个 ` 别 x 因素值照物房地产个别因素值估房地产评估基准日价格指 ` 数照物房地产交易日价格指数 ` 由于该营业楼证载用途全部为办公,至评估基准日⒉3的实 际用途为餐饮服务,余楼层用途均为办公,次评估以证载用途进 — 行评估。另根据房地合的原则,房屋建筑物对应的土地评估值含 在房屋中,地评估值为零。 八、评估程序实施过程和情况 评估人员于⒛14年5{8日至⒛14年5⒛口对评估对象涉 及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下: ( )受委托 ⒛14年50B日,公司与委托方就评估目的、评估对象和评 估范围、评估基准日等评估业务基本事项,及各方的权利、义务等 达成协议,与委托方协商拟定了相应的评估计划。 ( )期准备 1 拟定评估方案 针对本项目资产价值量、数量等情况,定评估方案。 2 组建评估团队 接受委托后,公司成立了项目资产评估工作组,定了该项 目的负责人,资产类型和专业编排评估工作小组。 3,实施项目培训 ⑴对产权持有单位人员培训 为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估 材料的填报工作,保评估申报材料的质量,公司准备了企业培训 材料,产权持有单位相关人员进行了培训,派专人对资产评估材 料填报中碰到的问题进行解答。 lzl评估人员培训 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 为了保证评估项目的质量和提高工作效率,彻落实拟定的资产 评估操作方案,公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、 评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。 ( )场调查 评估人员于⒛14年518日至20亻452G日对评估对象涉 及的资产进行了必要的清查核实◇ 1导产权持有单位填表和准各应向评估机构提供的资料 评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产 “ ” 清查的基础上,照评估机构提供的资产评估申报表及其填写要求、 资料清单等,纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,时收集 准备资产的产权证明文件。 2,初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估申报表 评估人员通过查阅有关资料,解纳入评估范围的具体资产的详 “ 细状况,后仔细审查各类资产评估申报表∴检查有无填项不全、 错填、资产项目不明确等情况,根据经验及掌握的有关资料,查 “ “ " 资产评估申报表无漏项等,时反馈给产权持有单位对资产评估 " 申报表行完善。 3场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,估人员在产 权持有单位相关人员的配合下,照资产评估准则的相关规定,各 项资产进行了现场核实。 4,补充、修改和完善资产评估申报表 评估人员根据现场实地勘查结果,和产权持有单位相关人员充 “ 分沟通,一步完善资产评估申报表1做到:、表、实相符。 5验产权证明文件资料 评估人员对纳入评 - 估范围的房屋建筑物和无形资产地使用权 等资产的产权证明文件资料进行查验,解有无权属瑕疵、有无抵押、 担保等情况,核实权属资料完善、权属清晰,存产权纠纷问题。 ( )料收集 评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,对收 集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理,成评定估算的依据。 北京中企华资产评估有限责任公司 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 ( )定估算 评估人员针对各类资产的具体情况,据选用的评估方法,取 相应的公式和参数进行分析、计算和判断,成了初步评估结论。项 目负责人对各类资产的初步评估结论进行汇总,写并形成评估报告 草稿。 ( )部审核 根据我公司《资产评估业务流程管理办法》规定,目负责人在 完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核, 目负责人在内部审核完成后,成评估报告征求意见稿并提交客户征 求意见,据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委 托方。 九、评估假设 本评估报告分析估算采用的假设条件如下: 1设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大 变化; 2设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域 发展政策无重大变化; 3,假设评估基准日后有关的利率、赋税基准及税率、政策性征收 费用等无重大变化; 4,假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。 本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时咸立, 上述假设条件发生较大变化时,字注册资产评估师及本评估机构将 不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。 十、评估结论 根据以上评估工作得出评估结论如下: 辽宁成大股份有限公司评估基准日评估范围内的资产账面价值 为17θ3元,估价值为⑴m,盯万元,值额为们9344万元, 增值率为⒛2m% 北京中企华资产评估有限责任公司 l 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 十一、 特别事项说明 无。 二 十 、 评估报告使用限制说明 ( ) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途; ( ) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用; ( ) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露 于公开媒体,评估机构审阅相关内容,律、法规规定以及相关 当事方另有约定的除外; ( ) 本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可 正式使用; ( ) 本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业各案后 方可正式使用; ( ) 本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济 行为有效,估结论使用有效期为自评估基准日起一年。 十三、 评估报告日 本评估报告提出日期为20"4年5⒛日。 北京中企华资产评估有限责任公司 二⊙一四年五 二 月 十六日 北京中企华资产评估有限责任公司 11 辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告 评估报告附件 附件一、经济行为文件; 附二件、委托方和产权持有单位法人营业执照复印件; 附件三、委托方和产权持有单位国有资产产权登记证复印件; 附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料; 附件五、委托方和相关当事方的承诺函; 附件六、签字注册资产评估师的承诺函; 附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证 书复印件; 附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书 复印件; 附件九、北京中企华资产评估有限责任公司菅业执照副本复印 件; 附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证 书复印件; 北京中企华资产评估有限责任公司 】2

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