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选取 相应的公式和参数进行分析、计算和判断

来源:网络整理 编辑:管理员 时间:2020-10-09

[公告]辽宁成大:拟转让部分资产项目评估报告   时间:2014年06月30日 17:32:49 中财网    

选取 相应的公式和参数进行分析、计算和判断


辽宁成大段份有眼公司拟转让部分资产项目

评估报告
中企华评报字
(⒛14)笫
3″2号
(共一册,笫一册
)


北京中企华资产评估有
二O一四年五用二十六



Ν



辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

目录

·
····

注册资产评估师声明,¨¨¨¨¨¨¨¨.. ....¨¨¨¨¨¨¨.¨¨¨..
"

·
········

评估报告摘要.¨¨¨¨.
...¨¨¨¨... ...¨.........¨.·2

辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目,¨¨.¨¨¨¨¨¨..¨¨¨3

评估报告正文,¨¨¨¨.¨¨¨¨.....·
····...¨¨¨..¨¨¨..3

一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者.. 3
二、评估目的¨....¨..¨.............¨..¨4
三、评估对象和评估范围...¨...........¨....¨4
四、价值类型及其定义...¨¨.........¨¨¨¨....5
五、评估基准日...¨¨.¨......¨.......¨¨..5
六、评估依据.. ¨¨...¨¨¨........¨¨......¨¨5
七、评估方法.. ............¨..........¨..7
八、评估程序实施过程和情况.. ......¨.¨.....¨..... 8
九、评估假设.. .¨....¨.......¨........¨... 10
十、评估结论.. .......¨¨¨..¨.............. 10
十一、特别事项说明....¨.......¨.¨.....¨¨川1
十二、评估报告使用限制说明.. ...........¨¨¨...凵1
十三、评估报告日.......................川

评估报告附件,¨¨¨¨.¨¨¨¨........¨¨.......⒓

北京中企华资产评估有限责任公司


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法律法规和资产
评估准则,恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收
集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担
相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并
经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评
估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存
在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对
已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善
产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中
假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载
明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

rll


北京中企华资产评估有lF【责任公..


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

评估报告摘要

重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论,应认真阅读评估报告正文。

北京中企华资产评估有限责任公司接受辽宁成大股份有限公司
的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、
公正的原则,按照必要的评估程序,对委托评估的拟转让的房屋建
筑物和无形资产¨土地使用权在评估基准口的市场价值进行了评估。

现将评估报告摘要如下:

评估目的:根据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于
开展纺织大楼评估工作》的申请批复,辽宁成大股份有限公司拟转让
部分房屋建筑物和无形资产-土地使用权,为此需对该部分拟转让的
资产进行评估,为上述经济行为提供价值参考依据。

评估对象:辽宁成大股份有限公司拟转让的部分资产。
评估范围:辽宁成大股份有限公司拟转让的部分资产。在评估基
准日(2014年4月⒃日)评估范围内的具体资产为菅业楼及与其对应的

土地使用权等。

评估基准日:2014年4月gO日

价值类型:市场价值

评估方法:市场法

评估结论:评估基准日,委托评估的资产账面价值为
1θ70θ3万

元,评估价值为
θ070,"万元,增值额为439344万元,增值率为
26204%。

本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据
,
评估结论的使用有效期限自评估基准日⒛14年4月
⒛日起一年有效。

评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条

件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

北京中企华资产评估有限责任公司


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目

评估报眚正文

辽宁咸大股份有限公司:

北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托,根据有
关法律、法规和资产评估准则,遵循独立、客观、公正的原则,采用
市场法,按照必要的评估程序,对辽宁成大股份有限公司拟转让的房
屋建筑物及无形资产ˉ土地使用权,在 ⒛14年4月gO日的市场价值进

行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托方、产权持有单位及业务约定书约定的其他评估报告
使用者

本次评估的委托方、产权持有单位均为辽宁成大股份有限公司。
(一) 委托方和产权持有单位简介
企业名称:辽宁成大股份有限公司(以下简称:“辽宁成大.. ")
法定住所:大连市中山区人民路71号
经菅场所:大连市中山区人民路71号
法定代表人:尚书志
注册资本:"θ470⒅1θ元
企业性质:股份有限公司(上市)
主要经菅范围.. :

自菅和代理货物及技术进出口(国家禁止的不得经菅,限制的品
“”

种办理许可证后方可经菅),经营进料加工和.. 三来一补.. 业务,开展对
销贸易和转口贸易,承包本行业境外工程和境内国际招标工程,上述
境外工程所需的设备、材料出口;对外派遣本行业工程、生产及服务

行业的劳务人员,农副产品收购(粮食除外),化肥连锁经营,中草药
种植,房屋租赁,仓储服务,煤炭批发经菅(有效期限制⒛14年7月
25日 )

辽宁成大股份有限公司是在改组具有佃多年经菅历史的国有外
贸专业公司辽宁省针棉毛织品进出口公司的基础上成立的股份有限
北京中企华资产评估有限贵任公司


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

公司。公司于.. 1θ93年 θ月经辽宁省经济体制改革委员会辽体改发..

!19θ到文批准以定向募集方式设立,在辽宁省工商行政管理局
"47号

注册登记,取得210000004θm553号企业法人营业执照。

佃阢年8月θ日,公司经中国证监会批准首次向社会公众发行
人民币普通股12,000氵000股,并于同年8月19日在上海证券交易所挂
牌上市交易。经公开发行、送转配股及股票期权行权后,截止.. ⒛14
年4月⒛日公司注册资本为.. 1,ge4im9!81θ元。

(二) 业务约定书约定的其他评估报告使用者

业务约定书没有约定其他评估报告使用者。本评估报告仅供委托
方、产权持有单位和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用

,


不得被其他任何第三方使用或依赖。

二、评估目的

根据辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大
楼评估工作》的申请批复,辽宁成大股份有限公司拟转让部分房屋建
筑物和无形资产一土地使用权,为此需对该部分拟转让的资产进行评
估,为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

(一)评估对象
根据本次的评估目的,评估对象是辽宁成大股份有限公司所拥有
的部分资产,包括房屋建筑物和无形资产ˉ土地使用权等。

(二)评估范围

评估范围是辽宁成大股份有限公司所拥有的部分资产。评估基准
日,评估范围内的资产包括房屋建筑物、无形资产-土地使用权等,
总资产账面值为侣弼,θ3万元,具体情况如下:

账面原账面净
项目土地证号房产证号面积
值(万元)值(万元)
大房权证中单字
房屋建筑物大国用⒓001)字笫010⒐号72θθ3 3453‘ 9 127384
第.. ηθ
θθ50亻姘7号

土地使用权大国用⒓001)字第04⑴4号 θ144

40279


北京中企华资产评估有限贵任公司


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

一一一一一一

账面原账面净
项目.. ⊥地证号房产证号面积
值(万元)值(万元)
资产合计.. 345319 1G7θ G3

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。

四、价值类型及其定义

根据评估目的,确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方,在各自理性行事且未受任何

强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。

五、评估基准日

评估基准日是2014年4月gO日。

评估基准日由委托方确定。

六、评估依据..

(—)经济行为依据

1.辽宁成大股份有限公司投资与资产管理部《关于开展纺织大
楼评估工作》的申请批复。
(二)法律法规依据..
1 《中华人民共和国公司法》.. (⒛05年10月 ″日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过.. λ

2.《中华人民共和国证券法》⒓005年10月 ″日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议通过);
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月⒃日第
十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过.. );

4.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月⒛日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过.. );

北京中企华资产评估有限责任公司..


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

5.《中华人民共和国企业国有资产法》(⒛08年10月 ⒛日第十
一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过.. );
θ.《企业国有资产监督管理暂行条r9l》(国务院令第″8号 );

7.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国有资产监督管
理委员会、财政部令第3号);
8.《关于企业国有产权转让有关事项的通知》(国资发产权
【200θ)30θ号
);


9.《国有资产评估管理办法》(国务院令第θ1号 );
10. 《关于印发(国有资产评估管理办法施行细则)的通知》(国
资办发.. Hθθ纠sC号);
0l. 《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国有资产监督

管理委员会令第λ..
"2号

12. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》
(国资委产权田00创274号 );
侣. 《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》
(国资产权.. ⒓00钊M1号 );

14. 《企业会计准则一基本准则》(财政部令笫m号);
佰. 《城镇土地估价规程》(GB厅侣⒃.. 8-2001λ

1θ. 《城镇土地分等定级规程》lGB厅18⒃7¨2001);

17. 《房地产估价规范》lGB厅502θ1ˉ1㈩θ
)。

(三)评估准则依据..
1 《资产评估准则一基本准则》(财企⒓00刭20号 λ..
2 《资产评估职业道德准则一基本准则》(财企⒓00叫⒛号λ3,《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协..

⒓00gl18号);

4,《资产评估准则一评估程序》(中评协PO0刀18θ号λ..
5 《资产评估准则一工作底稿》(中评协⒓00刀18θ号);
θ《资产评估准则—不动产》(中评协⒓00刀侣θ号λ..

7 《资产评估价值类型指导意见》(中评协⒓00刊 lgθ号);
8 《资产评估准则一无形资产》(中评协⒓00创217号 λ
9 《评估机构业务质量控制指南》(中评协⒓01叫214号 );


北京中企华资产评估有限责任公司


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告..

10 《资产评估准则一评估报告》(中评协田011⒓30号 );
们《资产评估准则一业务约定书》(中评协⒓011⒓30号 λ..
12 《资产评估职业道德准则一ˉ独立性X中评协⒓01纠⒉8号λ
侣《企业国有资产评估报告指南》(中评协⒓011⒓30号)。
(四)权属依据

1.国有资产产权登记证..
;


2.国有土地使用证
;


3.房屋所有权证
;


4.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.市场调查的信|息
;


2.企业提供的相关入账凭证等资料.. ;
3.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信丨息资料.. ;
4.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考资料
1,产权持有单位提供的资产清单和评估申报表;
2 北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法

,


根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件..

以及三种评估基本方法的适用条件,本次评估选用的评估方法为市场
法。选择理由如下:

本次评估的房屋建筑物及土地使用权资产,因建造年代久远,材
料费、人工费变化较大,与之相关的工程量和其他参数难以获取,故
不易采用成本法。

本次评估的房屋建筑物,因为年收益存在不确性,对未来收益无
法预测,故不采用收益法

;


由于当地的资本市场与标的资产类似或相近的可比资产市场比
较活跃,获取类似资产的交易案例比较容易,故本次采用市场法评估。
本次评估的思路是对菅业楼采取按区域、楼层分别测算的方法进行评
估。

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辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

选择符合条件的参照物,进行交易情况、交易时间、区域因素、
个别因素修正。计算公式为:

待估房地产价格〓参照物交易价格×正常交易情况照物交易情

`参

况x待估房地产区域因素值照物房地产区域因素值x待估房地产个

`参

别因素值照物房地产个别因素值x待估房地产评估基准日价格指

`参

数照物房地产交易日价格指数

`参由于该营业楼证载用途全部为办公,截至评估基准日⒉3层的实
际用途为餐饮服务,其余楼层用途均为办公,本次评估以证载用途进
行评估。另根据房地合.. —的原则,该房屋建筑物对应的土地评估值含
在房屋中,土地评估值为零。

八、评估程序实施过程和情况

评估人员于⒛14年5月{8日至⒛14年5月⒛口对评估对象涉

及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下:

(一)接受委托..

⒛14年5月0B日,我公司与委托方就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项,以及各方的权利、义务等
达成协议,并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备..
1 拟定评估方案
针对本项目资产价值量、数量等情况,拟定评估方案。..
2 组建评估团队
接受委托后,我公司成立了项目资产评估工作组,确定了该项
目的负责人,按资产类型和专业编排评估工作小组。
3,实施项目培训..

⑴对产权持有单位人员培训
为使产权持有单位的财务与资产管理人员理解并做好资产评估

材料的填报工作,确保评估申报材料的质量,我公司准备了企业培训

材料,对产权持有单位相关人员进行了培训,并派专人对资产评估材
料填报中碰到的问题进行解答。

lzl对评估人员培训

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辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

为了保证评估项目的质量和提高工作效率,贯彻落实拟定的资产
评估操作方案,我公司对项目团队成员讲解了项目的经济行为背景、
评估对象涉及资产的特点、评估技术思路和具体操作要求等。

(三)现场调查
评估人员于⒛14年5月18日至20亻4年5月2G日对评估对象涉

及的资产进行了必要的清查核实

1指导产权持有单位填表和准各应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产

清查的基础上,按照评估机构提供的

资产评估申报表

及其填写要求、

资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集
准备资产的产权证明文件。

2,初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估申报表

评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况,然后仔细审查各类

资产评估申报表
∴检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查





资产评估申报表"有无漏项等,同时反馈给产权持有单位对

资产评估
申报表"进行完善。
3现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在产
权持有单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各
项资产进行了现场核实。

4,补充、修改和完善资产评估申报表

评估人员根据现场实地勘查结果,并和产权持有单位相关人员充
分沟通,进一步完善
资(“) 产评估申报表1以做到:账、表、实相符。
5查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物和无形资产-土地使用权

等资产的产权证明文件资料进行查验,了解有无权属瑕疵、有无抵押、

担保等情况,经核实权属资料完善、权属清晰,不存产权纠纷问题。
(四)资料收集

评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集,并对收

集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理,形成评定估算的依据。

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(五)评定估算

评估人员针对各类资产的具体情况,根据选用的评估方法,选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产的初步评估结论进行汇总,撰写并形成评估报告

草稿。
(六)内部审核
根据我公司《资产评估业务流程管理办法》规定,项目负责人在

完成评估报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核,项
目负责人在内部审核完成后,形成评估报告征求意见稿并提交客户征
求意见,根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委

托方。

九、评估假设

本评估报告分析估算采用的假设条件如下:
1假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大

变化;

2假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域
发展政策无重大变化
;
3,假设评估基准日后有关的利率、赋税基准及税率、政策性征收

费用等无重大变化
;
4,假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时咸立,当

上述假设条件发生较大变化时,签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

根据以上评估工作得出评估结论如下:

辽宁成大股份有限公司评估基准日评估范围内的资产账面价值



θ3万元,评估价值为
⑴m,盯万元,增值额为们9344万元,
增值率为
⒛2m%。

北京中企华资产评估有限责任公司




辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

十一、特别事项说明

无。

十二、评估报告使用限制说明..

(—) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途.. ;

(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用.. ;

(三) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露
于公开媒体,需评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关
当事方另有约定的除外;
(四) 本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可
正式使用.. ;
(五) 本评估报告经国有资产监督管理机构或所出资企业各案后
方可正式使用.. ;
(六) 本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济
行为有效,评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。

十三、评估报告日

本评估报告提出日期为20"4年5月⒛日。

北京中企华资产评估有限责任公司
二⊙一四年五月二十六日

北京中企华资产评估有限责任公司..


辽宁成大股份有限公司拟转让部分资产项目评估报告

评估报告附件

附件一、经济行为文件;
附件二、委托方和产权持有单位法人营业执照复印件.. ;
附件三、委托方和产权持有单位国有资产产权登记证复印件;
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料.. ;
附件五、委托方和相关当事方的承诺函.. ;
附件六、签字注册资产评估师的承诺函

;


附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证
书复印件.. ;
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书
复印件;
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司菅业执照副本复印

件;
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证
书复印件;

北京中企华资产评估有限责任公司】2


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,(杀死癌细胞最狠的野菜),(什么中成药治胃病最好)

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