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目前没有专门统计空置房的指标

来源:网络整理 编辑:管理员 时间:2020-09-13

作者盛松成(上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长)、宋红卫(同策房产咨询股份有限公司研究员),本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见。文章授权华尔街见闻独家首发。

编者按:

因为房价一路上涨,呼和浩特全面停止去库存。根据新华社8月底的报道,为落实中央关于坚决遏制房价上涨的精神,呼和浩特市于近日出台全面停止去库存调控措施,加快解决房地产项目遗留问题、加大供应量、加大整治房地产市场秩序力度等举措,坚决遏制房价上涨,促进房地产市场健康发展。

伴随去库存,呼和浩特房价大涨,这或许只是一个缩影,很多城市面临着同样的风险。更大的问题是,有些三四线城市不但房价大涨,库存还越去越高。

下文作者为盛松成、宋红卫,文章是对过去几年库存数据的测算和去库存的反思。

三四线城市库存风险已经显露,到了该调整的时候

——房地产库存的测算与降库存的反思

2015年中央经济工作会议提出,2016年经济社会发展主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中,去库存是指化解房地产行业的库存问题。

本文主要研究三个问题:一、我国房地产市场库存到底有多少?二、“去库存”存在哪些主要问题及对市场的影响有多大?三、我们应该从“去库存”中吸取哪些经验教训?

研究结果显示,我国房地产市场整体库存并不高,按照统计局狭义库存计算,去化周期为4-6个月。主要问题是城市间结构性分布不均,35个一二线核心城市库存仅占19.33%,三四线城市库存占比达到80.67%。研究还发现,“去库存”过程比较突出的问题是,“一城一策”没有得到真正的贯彻执行。20个原本库存不高的一二线核心城市2017年库存较2015年下降了42.45%,供应进一步紧缺,房价快速上涨。�0�2库存较高的三四线城市却出现补库存的现象。按照广义库存口径计算,117个样本城市2017年的库存较2015年增加了1.17%。进一步研究还发现,补库存的城市中,68%的地区产业基础薄弱,人口流出,长期库存过剩的风险已经显露,需要高度关注。

一、“去库存”战略的背景

“去库存”战略的背景可追溯到2010年。为应对2008年国际金融危机,我国采取了一系列经济刺激政策,房价随之快速上涨。2010年,为抑制房价过快上涨,国务院办公厅发布国办发(2010)4号文件(市场称为“国十一条”),标志着房地产市场进入新一轮调控收紧期。此后,收紧政策接连出台,最终涉及到40个左右的一、二线城市。

在此背景下,房企开始加大对三四线城市的投资布局,三四线城市的库存因此上升。2014年12月份全国商品房待售面积达到6.2亿平米,其中住宅待售面积达到4.1亿平米,并且呈现继续上升的趋势。库存问题开始引起有关方面的担心,除北上广深和三亚五个城市外,其他城市的限购政策陆续解除。但这并未改变库存上升的趋势,到2015年12月份全国商品房待售面积达到7.2亿平米,同比增长16.1%,其中商品住宅待售面积达到4.5亿平米,同比增长9.8%,库存问题愈加严重。于是中央经济工作会议提出了“去库存”的战略措施。

二、房地产库存的几个测算

有两个重要问题与“去库存”战略有关:一是我国住房市场库存到底有多大,二是我国住房的存量究竟有多少。

经测算,我国房地产库存情况整体上并不高,去化周期仅5-6个月,但区域结构存在较大的差异,部分三四线城市存在库存较高的问题。进一步研究发现,一些三四线城市在“去库存”过程中反而出现“补库存”的现象,尤其在人口净流出的三四线城市,长期库存风险开始凸显。此外,要关注我国的存量住房规模。

(一)库存水平的测算

1.商品住宅待售面积。该指标是国家统计局定期公布的重要参考指标,主要指已经竣工但还未销售的房子,可以理解为现房库存,即狭义库存。统计局数据显示,2010年初我国商品住宅待售面积为1.05亿平米,到2014年底达到4.07亿平米,增加了287.6%。2016年2月,商品住宅待售面积达到4.66亿平米的历史高位。此后,在“去库存”战略引导下,待售面积明显下降,2018年7月待售面积下降至2.69亿平米,较最高点下降了42.27%。

2.广义住宅库存面积。本文主要指已经开工建设但还未销售的面积,该指标没有直接统计数据,可以由新开工面积和销售面积的差值来估算。按此口径,自1997年至2015年,广义住宅库存面积为29.00亿平米,截止到2018年7月广义库存下降到25.83亿平米。如果考虑到1997年以前的情况(数据缺失),或者考虑到还未开工的已供土地的情况,实际数值会更高。

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